生活指南

2018加拿大蒙特利尔购房指南

 一、蒙特利尔房地产市场分析

蒙特利尔的房地产同中国,亦或北美其它城市的市场有着很大不同,情况比较特殊。无论与美国 比较,还是和加拿大其他一些大城市比,都很不一样。

由于历史原因,蒙特利尔在1980年和1995年的二场独立公投,引发了大量讲英语的人士纷纷离 开这座当时还是整个加拿大经济和政治中心的蒙特利尔,造就了今天的多伦多。正由于当年的大 撤离,以及当时银行贷款的超高利率,引发了楼市大动荡,造成房价直线跳水。在1980年之后 的20年里,房市一蹶不振。乃至今日,蒙特利尔的房价与全国相比,仍处于超低价位,与其加 拿大三大都会的城市地位很不相称。

2000年后,人们对蒙特利尔的房市信心迅速恢复,超低价位吸引了大量买家。蒙特利尔的房价一 直在攀升,以填补充当初损失的空间,以至于即使在2001-2003 和2008-2009的两次经济危机中, 蒙特利尔的房价一直坚挺,从未下降过,而且在稳步上扬。但由于人群总体富有程度相对偏低, 和温哥华、多伦多相比,上涨并没有像后者那么快速。因此相对于加拿大其他大城市,蒙特利尔 的房地产泡沫很少。整个房市相对比较健康。

加拿大是个移民国家,自身人口数量其实是在不断萎缩的,因而每年需要从其他国家进口移民几十万人,这些移民几乎全部会落脚在大城市,此乃人之常理,因为大城市好找工作,而加拿大也 就这么几个大城市。与此同时,原来居住在乡间小镇的居民,由于互联网的迅速发展,网络信息流畅传递,年轻一代对外部世界非常了解,不会甘于像老一辈那样安于在小镇上生活一辈子,他们也纷纷去大城市打拼。魁北克是全球不多的接纳法语移民的发达地区,蒙特利尔作为魁北克政治经济文化中心,从长期趋势来看,人口还会大量增加,而蒙城是个四面环水的大岛,地皮无法 扩张,市区房屋供不应求。综合以上因素,蒙特利尔的房市在今后的许多年里,继续上扬的可能性非常大。

二、公开公平的购房程序

由于历史原因,蒙特利尔所在的魁北克省是加美两国仅有的采用大陆法系(又称法德法系/成文法) 的地区,因而魁北克省的房地产法规在北美也是最严谨完善的。魁北克省有专门设立的房地产法; 魁省的房地产协会不是一般的行业协会,而是半官方性质的,由政府直接监督,管辖魁省所有的 持牌房地产经纪的行业公会。

1、严谨规范的交易过程:

在魁北克省蒙特利尔市,无论是新房还是二手房的交易,90%左右都是 在专业房地产经纪的帮助指导下完成的。魁北克省的地产经纪的门槛在北美相对来说是最高的, 必须是大专以上学历,经过专业学习,考试通过后才可以执业,而且前三年必须在指导下展开工 作。因而魁省的地产经纪转到北美其他地方都很容易取得当地执照。但其他地方转到蒙特利尔市 魁北克省却并不容易。而且魁北克房地产协会非常注重保护公众利益,对所有的持牌房地产经纪 的管理十分严格。

2、公正严明的签字过户手续:

不同于中国或北美其他地方,这里的过户不是到政府机关,而是到买方找的公证师那里公证(因而一般由买方出钱),签字过户公证是在公证师办公室进行的。公证师的执照非常难考,相当于 一个第三方民事律师。

购房款不是买家直接付给卖家,也不经过经纪之手。而是先转到公证师的信托账户。有贷款的话, 银行也会把相应的贷款拨到公证师的信托账户。公证师把总房款扣除卖家原来的贷款,所欠的债务、税费,应付的俑金,再付给卖家。公证师把没有任何债务纠纷、产权清晰的房地产过户给买家(并代表银行和买家签抵押协议,如果有贷款的话)。然后公证师将过户交易记录在政府相关部门登记公布。

而在温哥华、多伦多或者纽约、洛杉矶,房地产过户交易是买卖双方各请各的律师,律师只对自己所代理的一方负责,所以经常需要买title insurance即产权保险。

三、如何在蒙特利尔买房,蒙特利尔(魁北克省)购房主要程序如下:

1、在持牌房地产经纪的带领指引下筛选出合适的房源

取得包括房子地段,学校,交通,人群 素养,房型,朝向,质量,年代,地形,停车,购物,社区服务,绿化环境,安全因素,及周边市场、性价比等方方面面的足够信息,并通过现场实地考察核实确定是否为自己的目标房源;

2、通过地产经纪出价下OFFER:

在欧美买卖房地产一般都是书面出价下OFFER,买卖双方极少面对面口头讨价还价;一旦看到了中意的房产,就要下OFFER。在这里,首先要理解什么是OFFER。OFFER的正式名称叫 “PromiseToPurchase”。顾名思意,就叫“保证购买书”。有些到加拿大的买家对下OFFER的严肃 性没有足够认识,“下一个OFFER试试”,一步步走下去,以致最后无法反悔。好的经纪会反而会 提醒你想好了才下,绝不会去一味催促。而且,下OFFER也是一门外行人很难掌握的艺术,绝不 是简单的填个表,是需要智慧、知识和经验的。在下OFFER的过程中,需要既要注意节奏和时限, 也要注意随机应变,应对不同的情况采取不同的对策(如有多个OFFER出现)。同时,OFFER 里面的词句外行人大多不懂其含义和可能的后果,这也是需要解释才能理解的。然后,买家要在充分理解现有文本的基础上,再要添加属于自己的条文,而且,这些条文通常必需使用非常严谨的法律用词,有些时候用词不当或不完整,会给将来自己带来很多的后患和烦恼,以致将来需要诉诸法庭聘请律师来打官司,头痛不已,这些并不是危言耸听,有很大的现实可能性。同时,谈判本身也是个艰巨的任务,需要很强的谈判技巧和手段,根据现实情况,审时度势,摆事实讲道理,没有一大堆的背景资料和现实分析也是无法说服对方降价的。

出价是个重头戏,也是一场比耐心比智慧的战斗,它直接关系到你投资的成败。价格是心理游戏, 任何房子本身,就是全新的也不值那么多钱。买房更多买的是地皮和供求关系。因此,只能通过参考同地段同级别的房子,在目前的市场价位来衡量你的目标房。况且,同样一间房,不同的房主心里要价是不一样的。因而即便是你给出了你认为的公平合理的价格,卖家也不一定会接受。

买房子时心里应该有个出价的底线,但也不等同于固执,如果真的看到了非常好的房子,价钱也合适,适当的展现一些灵活是必要的,如果一点弹性都没有,是买不到房子的。

对于二手房的OFFER,应该使用的是房地产协会制定的统一的标准样板。在填写OFFER的过程中,买方地产经纪有义务把每个条款解释清楚。新房的OFFER,一般使用的是开发商提供的合约 和建筑协会背书的5年质保证明。

在OFFER中,通常银行贷款成功和对验房结果满意是非常重要的二大必要成交条件。而如果没有把满意验房作为条件的话,那根本不用花钱请人验房,因为结果都一样,你无论好坏必须得买。

有一些大件常常可以随房卖的,以价值次序依次为:洗衣机,烘干机,冰箱,炉头,洗碗机等等, 但如果因为东西比较新,也比较高档,房主不把这些罗入包含之列,对此,在还价时如果喜欢, 也可以选择把它们列入,要求成交价包含这些大件电器,但家具是常常不包括在内的。

看房子的时候,尽量把自己感兴趣的大件一一列入OFFER中该房价所包括的物件清单,以防交房 时,这些东西都被拆走而引起争议。所有的口头同意的条件和要求,必须白底黑字写在OFFER上, 口说无凭,切记。

房地产发展到现在,经纪人以致慢慢形成为一个独立的行业,是有其道理的。就如打官司要请律师,报税要请会计,房产交易要公证师一样,每样东西中都有专业的知识、经验和窍门在里头。 就怕买家“不知道自己有什么东西不知道”,光凭着自身的小聪明,和初生牛犊不怕虎的那股子劲, 自己在市场上寻找。对于动辄几十万的房产交易,很多没有自家经纪的买家常常是吃了暗亏而不自知,各种类型的问题和后遗症要可能要在购买房产很多年后才会慢慢发觉。

3、贷款和验房:

贷款的洽谈实际上应该是所有买房步骤中的第一步,在看房前早就应该谈好的,等到卖主接受 OFFER,房子都买好了再去谈已经是为时太晚了。原因是一旦OFFER被接受,一般只有个极短的期限,一般是几天内,来让你去做贷款最后批准,注意,在OFFER上的天数并不是工作日,而是 正常的日历日。在这个短短的几天里,你要完成验房和银行贷款确认,时间非常的紧,根本没有时间到各处去打听贷款,进行比较。在卖主接受OFFER后,一般银行要查到你的账户里(可以不 是在申请贷款的同一家银行)有足够的首付款才会批准贷款给你;

买二手房的OFFER中,一般都有一个前提条件就是请验房师验房。对於新房子的验收,也可以自己验房。虽然验房并不是强制的,但强烈建议要去做。请验房师来帮助验房,一般在验房后都会得到一份报告,这份报告可长可短,取决于每个公司或验房师自身的服务。有的人验房后只有一 两页纸的报告,也有人拿到的报告是本有400页的大书,通常情况下,越是好的验房师给出的报 告越详细。里面罗列了各种情况以及修缮费用,但问题是你可能对这些房屋术语一无所知,也不知道查出来的问题的重要性如何。如果可以,借一本旧的验房报告来先研究一下,先增长些知识 也是个明智之举。

卖房子时,卖方是不可以在房子的缺陷上说假话的,所以,当你问到某些细节,对方推说不知道 或不清楚的话,那就很可能有问题,记住这些地方,在验房时让验房师告诉你真正的情况。

房子在卖以前,会小事装修,常见的是刷墙,刷过的墙有些水渍和裂缝就看不见了,验房师也是人,你看不见了,验房师也一样,所以还是要自己留个心眼。如果发现有东西挡住视线,可以请 求房主允许移开障碍物以进行观察。在一些极少数情况下,是房主存心在那里堆东西以达到挡住视线的目的。

验房师有责任告诉你整栋房子房屋所有可观测到的问题,如果好的话,还应该告诉你相应的大致修缮费用,但他绝对不会告诉你这个房屋值得买还是不买。这不光是职业操守的问题,而且因为这值得和不值得的问题是和房价有关的,而验房师是不知道也不关心房价的,因为这和他的工作 没关系。举个例子,假设一个质量很差的房子如果卖五十万,所有人都会认为不值。但如果只卖五万块,大概没有人会认为不值的。值不值得是相对而主观的,没有不能买的房子,只是价位合适不合适的问题。

一般验房后如果没有重大问题,可以选择接受,如果是想利用一些零零碎碎的小问题去还价,一 般房主不太会再次降价。常常有些买家计划好先给OFFER后然后利用一些查出的小毛病而作为讨价还价的筹码,验房后不管问题大小一律再去杀价,这只不过是自降身份而且激怒卖家,到头来 十有八九是会被拒绝的。当然,如果的确发生一些比较大的问题需要昂贵的维修费用,这时验房报告将是再谈价的很好依据,当然,如果谈不成的话,你会面临着无条件接受,还是损失几百元的验房费而撤退的问题。

4、签字过户和入住:

首付款一般要提前5天左右开一张银行本票到公证师的信托账户。贷款银行也会把相应的贷款拨 到公证师的信托账户。

签字过户日在法律上那天就是你成为物主的一天,从那天开始,就对物业拥有支配权也担负起相 应责任。而入住日是卖房把房子腾空,你可以搬进去的日子。

大多数情况下,入住日在公证日的两天后,但有时候,卖家希望多宽延上几天以便公证后搬家。 这倒是无所谓,就看你自己决定了。但如果卖家希望在公证日后继续住上个几个月以便另外买房 子或者其他原因,那么你可以向其收取租金。注意,这种租金收入是算作抵消房价的一部分,计 入总房价,这个租金是不用交税的。

公证的时候,有一点很重要的是要有一定的现金准备,这包括以下内容:

1)支付公证费;

2)支付给卖方已经付给政府的地税和教育税。因为大多数情况是卖方早已经把一年的地税和教 育税付清,你要还给卖方其中的差额;

3)支付给卖方已支付的的水,电,气费,用油的要支付油箱里的油费。

具体的金额,公证师会算得一清二楚,不用自己操心。

在准备入住的前一段时间,你要去购买房屋保险(如果有贷款的话,则必需购买房屋保险),房屋保险必须从公证之日生效,因为从法律意义上说,房子从公证日开始就是你的了,如果出了问 题而没买保险,自己就要承担全部责任。所以,应该在OFFER接受之日开始,就要四处问价房屋 保险,每个银行每个银行的去问。并且,一般把房屋保险和汽车保险捆绑在一切去问价,房屋和 汽车保险在同一家公司承保,车保和屋保同时都会有一定的折扣。一般不可能车险正好在房子公证日到期,你可以打电话去保险银行问,要求本年度的车险合同提早到公证日取消,然后合并和 房险一起买,一般银行都允许在这样做,也会退还剩余时期的差价。

房屋保险有很多条款,不同公司有细微不同,要一一问清,不要轻信诸如全保之类的话,要问清 到底包含哪些条款,保额为多少,在什么情况下可以申报赔偿。房屋保险条款的具体情况每家公司都不同,保额也会不一样,有时候一家公司的二个承保条款在另一家公司会是笼统地含入一个 条款之中。另外,如果房屋如果有红外报警系统的话,你每年的保费就会下降,下降的差额本身基本就能够支付保健系统每年的费用。而且家中安全性能大大增加。报警公司每月收费从十几到 几十块不等,费用常常与是否买它设备有关系。

除了缺省的这些保险条款,也要考虑到本身的需要而增加可选条款。例如,考虑到下水道已经年代久远,可以增加投保下水道漏水修补这一条以备后患。对于允许卖方在公证日以后仍旧住在里面的时候,无论是住几天,无论你收不收租金,你要向保险公司问清楚保险条款是否含盖这个情况,否则万一在卖主居住的这段时间内出现意外,由于不是你自己住在里面,就很可能得不到赔偿。

入住以前,你一定要预留装修时间。根据验屋报告你要决定哪些装修。装修典型的是刷墙和铺(或漆)地板。要选择以后入住后难于装修的部分先做,如地板,墙等。有些大的项目在家具搬入后就没法做了。当,然这里还有一个装修次序和等待干燥的时间问题,例如装修和刷漆后需要留几天通风,以排除有毒气体,这一点急不得。因此,要预先算好预留的装修时间。

在拿到钥匙后,你还需要做如下事情: 通知方方面面你改地址了,列出一个单子,逐个打电话,最好在邮局花几十块钱把半年内所有的 邮件都转到新地址,因为你100%会漏掉一些该通知的地方,而且有些机构工作效率慢,有时间 差,通知他们几年了还往原址寄信的很多。 查看交通线路图:找出新的地方的交通线路,并发现最优化的路径再次检查房屋状况,有没有损坏,有没有把答应给你的东西搬走了。有没有在卖主搬家时把墙壁撞了等等,不一而具。 搬家是件力气活,不管请人或者自己干,你需要准备很多很多的纸板箱。相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。如果自己搬家,可以去租个大货车,在14英尺以下的货车一般驾照也能开。如果请人搬家,则搬家公司有好几个档次。如果你的家俱很值钱,最好请正规一点的, 好公司会把你的值钱家具包的好好的,很专业地运到目的地,并且,会有搬家保险,砸了包赔, 当然,这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。错开搬家旺季,是省钱的办法。请小时工也是很好的选择。

看了这么多,估计大部分人要晕了。其实在房地产法规完善清晰的蒙特利尔(魁北克省)购房程序很简单: 筛选房源>出价下OFFER>贷款和验房>过户和入住

最重要的是找一个自己信得过口碑的持牌房地产经纪。

四、如何在蒙特利尔买房,锁定好区:

蒙特利尔大致上以圣劳伦大道(Boulevard Saint-Laurent)为中心分界,大道以东为东区,西边 为西区。2002年,蒙特利尔实行一岛一市,也叫大市,2004年部分市郊及西岛英语区投票决定 恢复自己的城市,不受蒙特利尔市的管辖。

Cartejanvier2006_mairie.jpg

1、行政区划,蒙特利尔行政区(由西至东、北至南排列):

  • Ile-Bizard–Sainte-Geneviève(法语好区)
  • Pierrefonds–Roxboro(英语区)
  • Lachine(32街以西好学区)
  • LaSalle(移民集中区)
  • Saint-Laurent(华裔集中,移民好区,COLLEGE好学区)
  • Cote-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grace(英语区,移民好区,Cote-des-Neiges近法语大学 、COLLEGE好学区;NDG近中学名校、康大西校区)
  • LeSud-Ouest(法语区)
  • Verdun(华裔集中,烂区)
  • Outremont(法语犹太富豪区)
  • Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension(阿拉伯区)
  • Rosemont–LaPetite-Patrie(法语区,东部好区)
  • Montréal-Nord(黑人移民集中烂区)
  • Saint-Léonard(意大利区)
  • LePlateau-Mont-Royal(法语区,近两年房价疯涨)
  • Ahuntsic-Cartierville(中东人集中区)
  • Ville-Marie(市中心,大学、COLLEGE集中区;)
  • Anjou(法语区)
  • Mercier–Hochelage-Maisonneuve(法语烂区)
  • Rivière-des-Prairies(法语烂区)
  • Pointe-aux-Trembles(法语烂区)

以下15个地区在2002年1月1日被当时的魁北克人民党政府并入蒙特利尔,但随后在2004年 6月20日投票表决脱离蒙特利尔市,并在2006年1月1日重新独立成市。除Montréal-Est(法 语烂区)外,都是好区

  • Baie-d’Urfé(英语好区,COLLEGE好学区)
  • Beaconsfield(英语好区,小学好学区)
  • CoteSaint-Luc(英语犹太富人区)
  • Dollard-DesOrmeaux(英语好区)
  • Dorval(英语区,市南为好区)
  • Hampstead(英语犹太富豪区)
  • Kirkland(英语好区)
  • Montréal-Ouest(英语好区)
  • Mont-Royal(英语富豪区)
  • Pointe-Claire(英语好区)
  • Sainte-Anne-de-Bellevue(英语区,COLLEGE好学区)
  • Senneville(英语富豪区)
  • Westmount(英语富豪区,好学区)
  • 大蒙特利尔:除了蒙特利尔岛还包括北边的Laval、Mirabel;南岸的Brossard、St.Lambert、 Longueuil、Boucherville等市镇

西岛:西岛是一种俗称,是指蒙特利尔岛13号高速及Lachine的32街以西的部分,包括Baied’Urfé, Beaconsfield,Dollard-DesOrmeaux,Dorval,Ile-Bizard–Sainte-Geneviève,Kirkland ,Pierrefonds–Roxboro,Pointe-Claire,Sainte-Anne-de-Bellevue,Senneville以及Lachine(32 街以西)

2、如何选区:

对于中国人来说,买独立房现在其实很直接。南岸的Brossard和西岛,以及北边 的Laval。

为什么没有Westmount呢,那里是最有升值潜力的啊?因为现在Westmount的好房子很少, 看的上眼的独立房起码在200万以上,而且房子有点年代久远。加上最近几年房价升的太快,现 在买了房子,要赚钱得等多年。

重点:

1、西岛(Lachine32街以西),英文普及区(其实现在你到哪里讲英文都没问题),从长 远来说,西岛绝对是安居乐业的好地方。实惠型的三卧独立House价位基本在50万左 右;好一点的三卧独立Houses价位基本在60万以上,傍水的豪宅动辄超过250万。缺点是到市中心有点堵(但公共交通也还方便实惠),华人超市、饭店不多。

2、Brossard市,最适合中国人居住的地方,很多中国新移民都选择那里,因为houses比 较便宜,而且购物、消费很方便,Taschereau上要什么有什么,而且经过几年的不断发 展,社区建设十分完善。缺点就是: a:要过桥,大家提起塞车就头疼(但公共交通也还方便); b:价格,现在价位两级分化,没有中间价位的房子;实惠型的三卧独立Houses价位 45万左右;好一点的三卧独立Houses价位也在60万以上;大L全是一百多万的豪宅。

3、Laval,也是好区,政府亲自投钱发展,有3站地铁,实惠型的三卧独立Houses价位45 万左右;好一点的三卧独立Houses价位也在60万以上;河边也有很多上百万的豪宅区。 缺点是到市中心有点远而堵(但公共交通也还方便),华人不太多。

买房首选是地点,location,location,location。地理位置决定一切。选房首先要选区,然后看交通,只要交通方便的房子,看中了,自己的预算没问题,就算咬牙也要买下来。虽然价格贵,但一份价钱一分货,物有所值。

综述:蒙特利尔经济仍处于一个稳定但相对较低的自然增长期。尽管如此,加拿大咨议局 预计该地区2015年的国内生产总值GDP的增长率将达2.6%,2016年将达2.7%,成为 2002年以来最大的增长率。因而被加拿大普华永道和城市土地学会(ULI)联合发布的 2017年《房地产最新趋势报告》(EmergingTrendsinRealEstate®)认为是值得关注的五大市场之一。如今,借助建市375周年和与中国多个城市直飞航线的开通的契机,蒙特利尔已抛开历史包袱,正在迎来新一轮腾飞。

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分类:生活指南, 移民

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