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2018中国人到加拿大来买房常见问题【加拿大购房攻略】

多伦多和温哥华是加拿大人口最多的城市,受自然环境和教育资源等有利条件所吸引,近年来到加拿大置业的中国买家越来越多。在温哥华房价的居高不下的情况下,多伦多慢慢成为华人投资客的青睐,但是受加拿大安大略省2017年4月21日对外国购房者加征15%的非居民投机税的影响,蒙特利尔成为了海外买家新的投资标地。蒙特利尔房价到2017年底近成上涨趋势,但是受到2018年1月1日银行收紧贷款新政B-20(联邦政府新规基础上增加了5年内的新移民也要提供收入证明的规定。如果新移民在加国无工作,他必须提供以前在中国或海外其他地方的收入证明。注意﹗是收入证明,不是资产证明)的影响,蒙特利尔房价又成回落趋势(数据来自nonobay.com):

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首先我们先了解一下在加拿大买房的基本流程

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在交易中遇到的新移民和国内买家对加拿大房地产买卖的一些疑问,我们在此一并解答。

01在加拿大买房能移民么?

不能。虽然在加拿大买房属于一种投资行为,但是这种投资不符合加拿大投资移民要求。加拿大投资移民规定的投资项目都是政府指定的基金项目,除了部分省提名计划要求申请人必须创建新企业或收购旧有企业外,联邦投资移民项目并不要求申请人亲自进行商业投资,所有投资款项由政府运作,不需要申请人参与,申请人的资金有政府做担保,到期归还。这种投资行为既保障了申请人的资金安全又能让加拿大政府统筹资金款项,是目前加拿大投资移民重要政策。

但是,投资者在加拿大买房,加拿大政府没有调控与管理的资格,是不符合加拿大政府投资移民规定的,而且目前为止加拿大政府并没有开放类似政策。

02是否本人一定要到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的本地地产经纪会通过现代通讯手段:传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及获得产权文件都由买卖双方各自的聘请的律师来完成。

03中国人在加拿大买房有什么限制?是否任何房产都可以买?

外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。根据加拿大联邦政府«公民法»,非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产,其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民,或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

04中国人在加拿大买房有什么要求?

  • 外籍人士需要在加拿大本土开设银行账户,并做好加拿大银行账户的管理和安排。
  • 无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录。
  • 外籍人士需要有足够的首付款,也可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。
  • 外籍人士在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,即,在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

05外籍人士在加拿大买房首付需要多少钱?

不同借贷机构对首付款有不同的要求。一般来说,外籍人士会被加拿大银行认定为高风险信用对象,可能需要支付更多的首付款。某些借贷机构要求外籍人士准备至少35%的首付款,并要求该笔款项在加拿大存放30到90天。有时候,借贷机构还会要求不足35%首付款的贷款人购买房屋借贷保险。

06加拿大最具房地产投资价值的城市有哪些?

要判断加拿大具体城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、产业结构等。综合考虑以上关键条件以及气候等相关因素,加拿大具有较大地产投资价值的城市主要包括:多伦多及其周边城市(安大略省)、大温哥华(不列颠哥伦比亚省)、卡尔加里(艾伯塔省)、萨斯卡通(萨斯喀彻温省)、里贾纳(萨斯喀彻温省)等。

07买期房还是二手房?

二者都是不错的选择。

一般来说,期房无法立即入住,比较适合投资;二手房一般交接时间比期房短,而且随时可通过地产经纪安排看房,对于有自住需要的新移民来说比较合适。当然,中国人传统观念上都喜欢住新房。您可以要求您的专业地产经纪帮您选择全新的或者0-5年新的二手房。如果价格合适,社区优良,即使有些二手房的设施比较陈旧,如厨房及卫生间,但只要格局合理,配以简单的装修,一样能有新家的感觉。

08加拿大民用住宅分几种?

民用住宅按物业类型分为2大类,自主物业和共有物业。自住物业是指业主完全拥有土地及房屋,而共有物业个人业主并不持有土地的拥有权,只有其中一个单位的拥有权或使用权,其它均为公有。而共有物业又主要有3种形式:分契式(Condominium)、合作式(Co-operative)和分时式(Timesharing)。

而房屋的建筑类型比较多样,有独立、半独立、连屋、排屋和公寓楼等。

物业类型和建筑类型的结合使房屋分类更加细化,常见的如下:

自主物业(Freehold):独立房(Detached)、半独立房(Semi-Detached)、连屋(Link)、排屋(Att-rowTownhouse)

分契式(Condominium):大楼(Apartment)、镇屋(Townhouse)及极少量的独立、半独立等。

独立屋(DETATCHED,亦称SINGLEHOUSE):是建筑在所属土地上的单一独立房屋,业主拥有房屋与土地的权利,一般无管理费。

半独立屋(SEMI-DETATCHED):房屋的一侧同另一所房屋的外墙相连,一般无管理费。

镇屋(TOWNHOUSES):一排房屋两侧均相连,分为有管理费和无管理费两种,取决于物业是否有与其他业主共同拥有的共用和共管部分。

共管公寓(CONDOMINIUM),每个单元有独立的业主,与其他业主共同拥有其共用和共有部分的权利,有管理费。

09人们常说的下”Offer”是什么意思?

在加拿大的房地产交易中,Offer一般指“买卖协议”(Agreement of Purchase and Sale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer (还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。

一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

1、基本细节:售房者姓名、购房者的姓名,待售房屋的地址等。

2、购买价格,同时包括定金、银行贷款、验房等条款。

3、私人物品的处理,如窗帘、灯具、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

4、买卖双方承担的基本责任和义务。

5、交房时间和要求对方答复的期限等。

10如何抢”OFFER”?

第一,要了解市场。尤其是遇到要价较低的房产要冷静的分析其真实的市场价格,同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。买家无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一两轮定论,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以建议买家出价最好一步到位,以免丧失良机。

第二,要了解自己承受能力。抢offer前一般建议买家事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。

第三,要了解房屋情况。offer前一般建议买家事先验屋,最好能够取消验屋条件,但要根据实际情况而定,不能一概而论。

第四,最好提前准备好定金,提前协商好交接日期。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要。

11签下”OFFER”后能反悔么?

签下Offer后,买家一般要提交一张房价5%左右的支票(一般是银行本票,Bank Draft或Certified Cheque)给卖家。如果所有条款都取消后,买家如果反悔,这笔钱会被卖家收走,所以这时候的反悔是有明确成本的。即使买家尚未提交押金,也不能抱着侥幸的态度,尽量把事情处理完满。

12外籍人士购房是否可以向加拿大银行贷款?一般能贷多少?贷款额是否与房屋年龄和购买者年龄等有关?

外籍人士可以向加拿大银行申请贷款。虽然自2018年1月1日起,贷款新政B20正式执行,贷款政策相对缩紧,但非加拿大居民还是最多可以贷到60%。贷款可以分20-25年摊还,目前贷款利率比中国还是要低。贷款和房屋的年龄无关,和购买者年龄也基本无关,加拿大贷款政策相比于其他国家还是相对开放的。

13外籍人士申请按揭贷款与当地居民相比有什么特殊要求?申请程序如何?

和当地居民没有什么实质的区别,程序也差不多。要说区别,那就是外籍人士不享受本国居民享有的“自住房”免增值税优惠,外国人投资的所有房子在出售变现时,其部分利润都必须交增值税。外国人申请房屋按揭贷款时,银行和金融机构考察的也无非是申请人的基本情况、收入、信用、首付、以及房子的位置状况等。外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款时,需要在加拿大银行开立全功能的账户,以便按月支付月供。但是,外籍居民在加拿大申请贷款时是可以没有信用记录的。

14外籍人士申请贷款需要准备哪些文件?

购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋文件,工作和个人文件以及首付文件。

房屋文件主要是说房屋购买合同。如果是买期房,则需要和开发商签属的完整的合同。

工作文件是银行审核最细的部分,如果你是某个公司的全职雇员,一般必须要有的是:

  • 工作信,公司抬头纸,注明公司名称,地址,电话,传真,写明申请人的全名,是否全职,在本公司开始工作的时间,职务,工资等。此外还有工资存根,公司给的工资单。
  • 有时银行还会要求提供过去的T4或者税局的税单评估通知等。
  • 除了工作材料外,还需要一些个人信息等材料。

15签订房屋买卖合同后拿不到银行贷款怎么办?

大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且在实际生活中,多数人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此签了合同但拿不到贷款的情况有可能出现。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?买家经纪一般会帮买家在购房合同中加上一个条件条款(Condition Clauses),允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

这个条款不包含在标准合同中,买家要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。同样,如果买卖任何一方在房屋交接前要求某项条件必须满足,比如买家要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。

16为什么在加拿大买卖物业需要地产经纪帮助

原因是:购买或出售房屋是我们大多数人将经历的最大的交易。

这就是为什么知情和充分利用专家建议的重要性。买房的手续,包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等过程非常繁复,如果没有一位负责任、经验丰富的地产经纪来保驾护航,自己恐怕是操碎了心都不见得能住上满意的房子。

在安大略省,如果您决定与注册房地产专业人士合作,您将有其帮助为您购买和销售房屋的过程提供导航,此外还可以获取来自安大略省房地产理事会 (RECO) 有价值的消费者保护这一额外好处。

安省地产经纪都需要在RECO注册并由其监管。RECO的工作是通过维护一个公平、安全和知情的房地产市场来保护您的最佳利益。

这包括代表省政府强制执行安省所有房地产专业人士必须遵守的法律。与房地产专业人士合作意味着您将自动获得RECO的三大保护支柱的保护,这包括:

  • 房地产专业人士必须在允许进行房地产交易之前完成教育课程,并且他们每年要完成强制性的继续教育课程,以不断更新他们的知识和保持他们的技能娴熟。
  • 安省的所有经纪人和销售人员都必须倡导公平、诚实和诚信的专业标准。他们必须遵守旨在保护消费者的规则和法规。
  • 定金保险让您安心,且知道买方的定金将以信託形式加以保存,此外买方的定金由于保险不会因经纪人的损失、破产或盗用而受到损失,直到交易结束时才将钱支付给合适的人士。此外,房地产专业人士必须持有过失与疏忽保险,以支付因涉及房地产交易的索赔而产生的损失赔偿和诉讼费。

17如何选择信得过的房地产经纪?

加拿大房産买卖的运作和中国不同,绝大部分房产都是挂在地産局网站上公开发售的,也就是说,所有经纪人面对的房源基本一致,因此房屋在定价时很自然的受到市场的制约,哄抬房价的行为几乎不可能。

在安大略省,请务必使用安省房地产理事会网站(www.reco.on.ca)上的房地产专业搜索功能来确认您的房地产专业人士的注册情况。在安大略省,为了进行房地产交易,经纪人和销售人员必须根据2002年房地产和商业经纪人法桉  (REBBA  2002) 进行注册。

切记在签名之前阅读所有信息。如果信息不清楚,请提问。

协议书是具有法律约束力的合同,因此您必须了解其条款和条件。在谈判过程中您可以请您信任的人士为您翻译不熟悉的文件。

您也可以向您的家人或朋友询问他们有关房地产的经验,让他们向您推荐一位房地产经纪。

18加拿大的房地产经纪如何收费?

在买卖房屋的过程中,一般来说,经纪的费用是由卖方支付的。

19房屋保险一定要买么?

对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使身为土豪的你已经供完了全部贷款,继续购买保险也不是一件坏事。

20在加拿大买房,投资回报率有多高?

在加拿大投资地产,准确地计算投资回报率,是我们决定是否要投资房地产,以及如何选择投资类物业的最关键问题。简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。

通常,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。

但是市场状况、物业类型、物业地理位置等因素也都会直接影响投资回报率。

所以,不管是买二手房还是期房做投资,我们都建议买家咨询专业地产经纪。

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