生活指南

蒙特利尔买房最全经验总结!从房产走向说到买房细节

在加拿大生活了一段时间后,大多数移民都会考虑买房子。对很多人来讲,房子可能是人生之中最大的一次花费和最重要的一次决定。如何选择一个称心满意的房子是每个人所希求的。

买房子是对生活环境和质量的极大改善,人需要的是快乐的生活而不是仅仅是活着。对大多数人来讲,房子不仅仅是房子本身,而是一个家和一个安全的港湾。有了家就有了归依感和稳定感。这种情感上的拥有和幸福是租房一族很难感受到的。

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买房子的背后,同时还有一个投资的理念在里头。从长期来看,房子的涨幅一般超过通货膨胀率和银行贷款率。是保值增值的投资手段。投资是风险的亲兄弟,不同于股票的一夜暴涨和一夜暴跌,地产投资风险较低,回报稳定而缓慢。

第一章 浅论蒙特利尔的房市

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蒙特利尔的房产市场同中国或北美其它城市的房产市场有着很大的不同,情况比较特殊。无论与美国比较,和加拿大其他一些大城市比,都很不一样。

由于历史原因,蒙特利尔在1980年和1995年的二场独立公投,引发了大量讲英语的人士纷纷离开这座当时还是整个加拿大经济和政治中心的蒙特利尔,造就了今天的多伦多。正由于当年的大撤离,以及当时的银行贷款的超高利率,引发当时楼市大动荡,造成房价直线跳水。在1980年之后的20年里,房市一蹶不振。乃至今日,蒙特利尔的房价与全国相比,一直处于超低价位,和其加拿大大城市的地位很不相称。

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2000年后,人们对蒙特利尔的房市信心在迅速恢复,由于其超低房价的底线,吸引了大量买家。直至今日,蒙特利尔的房价一直在攀升,以补充当初损失的空间。以至于在2001-2003 和2008-2009的二次经济危机中,蒙特利尔的房价一直坚挺,从未下降过,而且在稳步上扬。

和温哥华、多伦多相比,由于其人群总体富有程度相对偏低,但也因而使房价上涨并没有像后者那样那么快速。举个例子,卡尔加里,爱德民顿两个新兴石油城市城市,曾经在2006,2007年期间,很多热门地段的房子曾经达到一年上涨百份之几十的不可思议的程度,甚至于当时有些房子出现了一月涨一万的离奇现象。因此可以看到,相对于加拿大的其他大城市,蒙特利尔的房地产业泡沫很少。整个房市相对比较健康。

加拿大是个移民国家,原居民人口在萎缩,因而每年需要从其他国家进口移民几十万人,这些移民几乎全部会落脚在大城市,此乃人之常理,因为大城市好找工作,而加拿大也就这么几个大城市。与此同时,原来居住在乡间小镇的居民,由于互联网的迅速发展,网络信息流畅传递,年轻一代对外部世界非常了解,因而很多人不会甘于像老一辈那样安于在小镇上生活一辈子,他们也纷纷去大城市打拼。由此从长期趋势来看,蒙特利尔的人口还会大量增加,而蒙城是个四面环水的大岛,地皮无法扩张。综合以上因素,蒙特利尔的房市在今后的许多年里,继续上扬的可能性非常大。

第二章 买房的时机

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买房产不是去小菜场买菜,买房的前提是基于在较为长期的居住或投资的战略性考量之下的,一旦认为自己在蒙特利尔至少要住上三到五年以至更长,那么,就要认真考虑一下买房的计划了。

其实,一旦你工作生活稳定下来,没有裁员的威胁的时候,时机就是到了,应该立即着手准备买房。如果拖延太久,一则每个月几百上千的房租出去也就白白的没了不划算,在房租连年上涨的情况下,替人还贷不如替己还贷,二则目前房价的整个趋势还在涨,买晚了可能多搭上些辛辛苦苦赚来的税后工资。

第三章 地段

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房地产有句名言,就是:地段,地段,还是地段。一模一样的房子,放在不同的地段上价位可就差太多了。举个例子,在Westmont地区的一个4睡房的半独立房(semi-detach),可能需要80-100万才能搞定,而到了西岛就可能才要四十万左右,其中差距天南地北。再换个思路,如果你有35万的预算,那么你在NDG可能只能买到一个又小又年代久远的物业,而在西岛或南岸可能就是一个新建的中等大小的房子。

每个地段其价位的形成,不是一天二天的事,而是多年来供求关系驱使的,是有其原因的,只不过大多数新移民可能不太清楚而已。你要好地段好学区,你就要有所放弃。总的来讲,你要有以下3点考虑。
1)你孩子教育成长的需要。

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蒙特利尔的小学是以住区划分的,只有本区的孩子才能上。当然也有极个别的学校是跨区招生,例如国际小学。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校。

另外,在好学区的学校,家长比较富裕,给学校的捐赠比较多一点,学校也就有更多的钱进行硬件投资和招聘到很好的老师。

还有,好学区的学生家长愿意在孩子身上花钱来培养孩子,这不管是本地还是中国的家长,都是一样的,这样好区的学生本身的普遍素质较高,这意味着你的孩子会有比较好的的同学,周末时候来往串门的小朋友都有比较好的家庭背景。

2)你自己的交通需要

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在现在的高油价下,交通便利和远近会节省大量的汽油费。有蒙特利尔的路况也是出了名的差。高速普遍窄小并且路道连接设计不合理,这些例子也不甚枚举。例如520号无法直接上40号,著名的DECARIE CIRCLE是去西岛和LAVAL 15号高速的瓶颈等等。另外,连接南岸的两桥一隧道一到上下班高峰也是寸步难行。这种特有天气和路况,使地段成为了房价的倍增器,也是一些靠近市区的住宅区比远一点的贵的多的重要原因之一。

3)地段的客观重要性和升值潜力

除了上述和自身需求有关的考量,地段本身的好坏是有一个考虑的重要因素,不光是要考虑自己居住的时候的邻居,安全和环境,还要想到将来出售时是否抢手和升值。在此,建议大家如果能够承受,要买在好区,即便是这个区内的比较差的房子。一个成熟的,高素质的社区,对家庭的生活质量水准的贡献是无法用金钱购买的。

怎样看房子
一般来讲,在看房以前,最好先看一下这些房源的数据和照片,只有看到了中意的房子,才去预约看房,不要盲无目的的东看西看,这样是会看花眼的。看房以前要明确自己的条件,例如地段,房型等,列出重要的和次重要的条件,不同地段之间的房型和年代大不相同,要在有限的预算之内进行取舍。通常的情况下,三到五万的差别就会隔了一个档次。

加拿大有个最著名的房屋装修师在其一本著作中讲过,看一个房子,如果要归纳为一句话或一个字,那么就是水,水进和水出。整个房子的看点,大部分是围绕一个水字。屋顶、外墙和地基看的是怎么把雨水雪水排出去,水管下水道看的是怎么把水引进来又排出去,浴室,内墙和天花板夹缝看的是怎么把水汽挡住。

建筑本身是一门很全面的专业,其中牵涉到的众多领域,如果要仔细检测房子,就应该请专业的验房师,这里只不过讲个大概皮毛。
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第一节 整体印象和房型

一幢房子的整体印象是很重要的,如果看上去破破烂烂的,那么房主在平时就疏于保养,懒惰到以至连卖房前的稍是整修都不弄,暗示着买下后可能会化大价钱去修。一幢房子化大钱的地方常常是看不到的地方,如房屋多处渗水,承重梁弯曲,地下室裂缝或有水倒灌,墙内管道裂开或堵塞,房顶透风差等等不一而足。房主也可能恰恰是这些个原因才想把房子出手的。

许多卖方经纪会让卖主化些小钱把房子整一整,最常见的是把内墙刷一刷,顺带把裂缝抹平,看房的时候,要透过现象看本质。记住,没有不能买的房子,无非是看价钱是否够低,低到其市场差价你是否能够去用这个差价钱来装修一下房子。

本地房子一般有如下几种房型
平房(Bungalow) :地上地下各一层,一般占地稍大,地下室一般也很大,适合年纪稍大的人居住,不用爬很多楼梯
楼房(Cottage) :地下一层,地上常见为二层,也有三层的
错分层(Split) :房子左右高度错开半层,一般占地也稍大

按照房子的连接情况,分为:
独立房(Detach)
半独立(Semi-Detach)
镇屋或排屋(townhouse)

一般同等房子,价格以独立房为最贵,其次半独立,最后镇屋。占地也是独立房最大,常常有很多草坪,居住时会有比较满意的活动空间。地段好的地区大多以独立屋见多,然而一般年代较长,现在新造的房子是寸土必金。当然,独立屋的取暖费要高些,相比之下,镇屋就比较省电,半独立的居中。

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这里值得提一下的是Condo的定义。大多数人对Condo没有一个明确的概念。所谓的Condo,是指该房产和相邻房产有共同的公用部分,并且由此承担公用部分的产生的费用,同时也对公用部分有应有的权利。

更具体一点来举例,这个所谓的公用部分可以是停车位,可以是公用草坪,可以是房顶,外墙等等。通过这个定义,我们可以看到,Condo并不一定是在一个楼面上的,也不一定是类似于Apartment的公寓。即便是Townhouse,那么这个房子可能是Condo,也可能不是Condo。当然,这里有个例外,就是二个半独立屋之间的公用墙,并不能使二栋半独立屋成为Condo。

Condo都有Condo的委员会,人们常常把它和物业管理公司混淆起来。其实Condo委员会的性质是房主委员会,一般的Condo委员会都是每家出一个代表来商议公用部分的开销。对公用部分的说明,也是房主委员会在Condo的Declaration中写明的。

第二节 地基和结构

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地基是一个房子的根本,好的地基让房子不会倾斜,不会进水。地基不好,地面就会倾斜沉降,造成房子倾斜,这时你就会看到房子的四面墙都有不同程度的开裂现象,地基的修缮成本很高,而且要请地基专家来修。影响地基的因素有很多,一般除了造房子时打下的先天因素,后天因素通常有雨水,树木和维护三种。

第三节 屋顶

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蒙特利尔冬季气候使得屋顶损耗很快。每年冬季的严寒是屋顶强烈收缩,而到了夏天,屋顶又受热膨胀,冬夏二季,从最冷的零下35度到最热的零上35度之间可以有70摄氏度巨大温差。所以一般屋顶的理论寿命是十五年到二十五年。但一旦房顶过了十二年以上就要注意观察了。

买房子的时候,要抬头看看屋顶,看有没有起壳,是不是平整,同时,问一问房顶的年纪,超过年的房顶就极可能会漏水,在进内屋看的时候,要看看内天花板有没有水渍。

对于超过十年的屋顶,如果起壳的地方不严重,可以去修补,一般大约花个几百块钱就能搞定。如果起壳严重,就要换屋顶了,一般一个房顶大约$3500-$6000左右,这里只是个参考,要看房顶的大小和安装的公司的收费。

第四节 供暖

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按供暖系统的能源类型,有用电,用油和用天然气三类。一般用电的最多。用油的常常为老房子,也相对要麻烦些,家中地下室会有一个大油箱,很占地方也不太安全,而且要定期检查。
以散热类型来说,有电热板,中央热通风,和热水汀三种。一般来说,热通风型的加热形式相对好些,但一次性投资也比较大,尤其如果没有管道的话,铺设管道和安装炉子的成本也很大。当然如果用电的话,就不用炉子了,就使用著名的HEAT PUMP。很多人不知道HEAT PUMP和AIR CONDITION 的区别,简单的说就是冷暖空调和单冷空调的区别。

第五节 外墙

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看房时,应该绕屋走几圈,看看外墙。从外墙可以看出许多问题,有裂缝的话,就要看方向,如果是横向的话,问题还不是很大,但如果是纵向,而且较长的话,就有可能是地基出现不平,或者有树根拱抬。常见的是地下室窗下的裂痕,这种裂痕如果简单又不严重的话,一般维修费为四到八百元左右。

有些老屋四面墙爬满了藤,有人认为很浪漫,其实这对房子是非常不好的,由於植物的力量是惊人的,这些藤会钻入墙体,造成很大破坏,而且房子常年被藤遮盖,很阴湿,又晒不到阳光,会造成霉菌的滋生,风水学上认为是宅子较阴,买了以后要马上把这些藤拔掉。

一般根据不同年代以及建筑商的好坏,墙体也会有薄有厚,目前的建筑规范规定必须有12英寸厚,这样隔热效果比较好,如果是老房子,9寸厚的还可以,6寸的就略微显的薄了,这时有可能的话,最好在装修的时候里面填上隔热指数比较高的材料。

第六节 其他

1)窗和门

窗有很多种类,由上下拉的,左右移的,手摇柄外推的。其中手摇柄外推型的比较好点,因为这种设计,纱窗是可拆卸式固定的,不用每次开窗把纱窗拉来拉去,不麻烦并且纱窗也不容易坏。

如果要换门,自己就可以换,自己去超市买门价格从$50到$250不等,尤其那些带玻璃格的法式门窗,用好木头做的都在$200以上。随机开一二扇窗看看,看看是不是难于开启,会有一些感性认识。

2)下水道
下水道是比较难查的,主要看水斗下水快不快,如果下水很慢,说明有堵塞。
要问问下水道的材料是什么做的,能耐多长时间。如果下水道质量还可以,堵塞一般也不难处理,因为大多数情况下堵塞物是头发,去CanadianTire买桶DRANO倒点下去就好了。但如果是下水道漏水,那可是要砸了墙去修的。

3)地下室

蒙特利尔比较干燥,一般地下室不会象中国一些城市那样比较潮湿,但也要注意一下,如果地下室湿度大,有可能是有漏水,或者通风不够。
地下室如果是没有装修过的,那么装修一下全部大概要1-3万,看其大小,要不要浴室,地板如何等等而定。装修过的,要看隔温隔水好不好,如果隔温太薄,或者漏风,地下室是很容易一年让你在暖气费上多花上个几百块的。

4)固定附着物
按照法律规定,所有的固定附着物属於房子的一部分,前房主不可随意取走或敲掉。但是,还是有些东西属於擦边球,很难定义,最常见的有些装在墙边墙上的可以活动的橱,所以不管怎样,问清每一样东西的情况,例如玻璃和镜子,灯,画,窗帘,橱和架子,以及其他一些固定装饰,这样就可以避免以后的纠纷。

5)顶高
对于地面以上的房间,天花板大多为8英尺整。运气好的话,会碰上9英尺以致10英尺以上的房顶。7英尺高的顶也有。

天花板的顶高对生活质量是个很大的潜在影响因素,同时又极容易被人忽略。天花板比较高的话,人不会觉得压抑,会有极大的舒畅感。空气流通也比较好。由于建造规范和成本的原因,顶很高的房子大多是老房子。

大致粗粗的讲了个大概,这里总结一下,一个房子是有很多部件构成的,每个部件都很重要。房子的细节处很多,也无法一一细述。看房子要看总体,每个房子都有各自的特点,优点多于缺点的就是好房子。

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